دسترسی ها

وضع موجود بازار مسکن که ترکیبی از «نبود قدرت خرید» و «ابررکود ساختمانی» ناشی از جهش سه‌ساله قیمت مسکن است به‌دلیل «اشتباه سیاستگذار در تشخیص مسیر اصلی برای تحقق هدف دسترسی خانه‌اولی‌ها به خانه ارزان» شکل گرفته است.

سیاست «ساخت یک میلیون مسکن در سال»، «نقطه‌کور» دارد. در شرایط «انتظارات تورمی» افزایش عرضه مسکن لزوما باعث «تسهیل دسترسی تقاضای مصرفی» نمی‌شود، بلکه «پناهگاه دارایی‌ها را تقویت می‌کند.» سیاست فوری باید مهار اشتهای خریداران سرمایه‌ای ملک باشد.

عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام با حضور در جمع مدیران ارشد بانکی در همایش بانکداری اسلامی، درباره «وارونگی سیاست‌های جدید در بخش مسکن» به دولت هشدار داد.

علی آقامحمدی معتقد است، توان ساخت برنامه‌ای که برای مسکن‌سازی در نظر گرفته شده است، وجود دارد و این مساله خاصی نیست، اما مشکل و ایراد این برنامه، «ندیدن تقاضای واقعی در سیاستگذاری‌های مسکن» است که باعث بروز مشکل در طول اجرای برنامه خواهد شد.

آقامحمدی از دو مساله مهم و کلیدی در بخش مسکن به عنوان «موارد نیازمند پیگیری برای حل و فصل» نام برده است که شامل «بحران جولان خانه‌های خالی» و همچنین «نبود قدرت خرید متقاضیان مسکن و ایراد وام‌های مسکن» می‌شود.

عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام در این باره اعلام کرد، ما با بانک مرکزی بررسی کردیم و نتیجه مطالعات ما نشان می‌دهد در سال ۸۵۰ هزار واحد مسکونی قابل احداث است، اما این ساخت باید «متناسب با تقاضا» باشد نه «متناسب با عرضه». متراژ خانه، محل احداث بنا همه باید متناسب با تقاضا باشد. ما ظرفیت احداث این واحد‌ها را داریم، اما به صورت تامین مالی زنجیره‌ای. مسکن مهر چند سال طول کشید تا ۲ میلیون واحد مسکونی از آن بیرون بیاید؟ بعضی جا‌ها قشر‌هایی هستند که با وام‌های ۱۰ تا ۱۲ سال صاحب خانه نمی‌شوند و باید وام ۲۰ تا ۳۰ ساله به آن‌ها پرداخت کنیم، اما ما سراغ متقاضی نمی‌رویم و بعد در قالب «مسکن ملی» می‌گوییم متقاضیان ۴۰۰ میلیون تومان به عنوان آورده نقدی بیاورند. در این مدل، چگونه یک نفر که در سطح طبقات پایین است می‌تواند ۴۰۰ میلیون تومان بیاورد؟ بنابراین (در سیاستگذاری بخش مسکن) نیازمند این هستیم که مبنا را تقاضای واقعی در نظر بگیریم. برای مسکن اول باید نظام تامین مالی را پیش‌بینی کنیم.

آقامحمدی در تکمیل بحث خود درباره ضرورت «لحاظ قرار دادن فاکتور تقاضای خانه‌اولی در برنامه‌ریزی‌های بخش مسکن» تصریح کرد، ما اگر می‌خواهیم مسکن بسازیم باید اول اعلام کنیم که متقاضیان ثبت نام کنند و برای این متقاضیان برنامه‌ریزی کرده و اقساط‌بندی کنیم سپس در مرحله آخر اقدام به ساخت‌و‌سازکنیم؛ در ترکیه همین کار را می‌کنند. اما در اینجا، مسکن مهر اجرا شد و دیدیم چند سال طول کشید تا از طرح مسکن مهر ۲ میلیون واحد عرضه شود. این در شرایطی است که می‌شود یک میلیون مسکن ساخت، اما برای تقاضای واقعی این عرضه‌ها انجام شود؛ یعنی ابتدا نیازسنجی صورت بگیرد و بعد از آن، عرضه‌ها آغاز شود. باید تقاضا را پیدا کرد و پاسخ داد. علت اینکه به تقاضا توجهی نمی‌شود این است که می‌ترسیم صف ببندند و طلبکار شوند! اقشار ضعیف، به مسکن مهر توانشان نرسید آیا الان می‌رسد؟

آقامحمدی با بیان اینکه اصل را نباید حذف کرد بلکه عیوب را باید اصلاح کرد، درباره مساله اصلی دوم در بخش مسکن به بحران «آپارتمان‌های محتکر شده (بلااستفاده) در بازار مسکن» پرداخت و گفت، هم‌اکنون در کشور شاهد جولان خانه‌های خالی هستیم که نه مکان نه وسع مالی و نه سبک خانه به درد متقاضی می‌خورد. این اتفاق به دلیل بی‌توجهی به طرف تقاضا رخ داده است.

پیام آقامحمدی چیست؟

اظهارات صریح عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام درباره «اشکالات سیاست‌های گذشته و فعلی در بخش مسکن»، پیام آشکاری است به برنامه‌ریزان جدید در این حوزه از دو بابت؛ «اصل موضوع عرضه مسکن، قابل پذیرش است»، اما «بازار مسکن در وضعیت فعلی، ابتدا به چه سیاستی نیاز دارد و اگر آن سیاست دیده نشود، تبعاتش چه خواهد بود؟»

بررسی‌ها نشان می‌دهد، همان‌طور که پیش‌تر کارشناسان خبره در حوزه مسکن نسبت به «تبعات بی‌عملی مقابل بحران‌های موجود در این بخش» هشدار داده بودند و خواستار واکنش متولی بخش مسکن برای حل مشکل شده بودند، اکنون یک عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام دقیقا همان هشدار‌های کارشناسی را به عنوان «اخطار درباره تکرار خطا‌های گذشته» در شروع به کار دولت سیزدهم، خطاب به مسوولان جدید مطرح می‌کند. آنچه در این اخطار محرز است، هشدار درباره «وارونگی در سیاستگذاری» است. در بازار مسکن، هر دو بال اصلی موتور رونق غیرتورمی باید همزمان و توام دیده شود و برای هر دو سیاستگذاری شود. توجه مطلق به عرضه بدون نگاه به بحران موجود در بخش تقاضا، در واقعیت، درمان‌کننده بحران جهش قیمت و سلب قدرت خرید نیست. همه سیاست‌ها در بخش مسکن باید در نهایت به «خانه‌دار شدن راحت خانه‌اولی‌ها» منجر شود. هر نتیجه‌ای غیر از این، یعنی شکست در تحقق اهداف دولت.

بازار مسکن در حال حاضر از دو جا ضربه کاری خورده است. از یک‌سو سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری‌های پرقدرت ملاکان طی سه سال گذشته در بازار مسکن تهران و خیلی از شهر‌های بزرگ و متوسط کشور باعث شد «آتش تورم مسکن» شدید و شدیدتر شود طوری‌که به صورت بی‌سابقه، در این دوره، رشد تند قیمت مسکن در پایتخت برای بیش از سه سال پیاپی ادامه پیدا کرد.

در حال حاضر قدرت خرید وام مسکن به زیر ۵ مترمربع رسیده است که این یعنی، «ارزش صفر وام مسکن برای خرید خانه». از طرفی، حجم انبوهی آپارتمان در پایتخت و دیگر شهر‌های کشور طی همین سال‌ها به قصد سودگیری در کوتاه‌مدت و بلندمدت، از سوی سرمایه‌گذاران ملکی خریداری شد که بدون استفاده – خالی از سکنه- در بازار ملک منجمد شده است. این اقدام یعنی «محرومیت مضاعف خانه اولی‌ها» که به شکل «محروم کردن بازار از استفاده مصرفی» با «احتکار آپارتمان» بروز کرده است. آنچه علی‌آقامحمدی به عنوان «جولان خانه‌های خالی» از آن یاد می‌کند همین بحران است.

دولت در طول این سال‌ها می‌توانست با یک سیاست کاری، به این احتکار و جولان خانه‌های منجمد شده پایان دهد. آن سیاست، «پهن کردن تور اصلی مالیاتی در بازار ملک» است که همان «دریافت مالیات سالانه از ملک» است. اما به جای این سیاست، «تور فرعی مالیاتی» در دستور کار قرار گرفت که طبق تجربه جهانی، فعالیت و کارآیی این تور فرعی بدون وجود تور اصلی، «بی‌اثر» است. شاهد شکست دولت قبلی در به‌کارگیری این تور مالیاتی، همین بس که دو سال است دولت می‌خواهد به احتکار آپارتمان در شهر‌ها پایان دهد، اما هنوز نتوانسته «بانک اطلاعاتی قابل قبول سازمان مالیاتی» را برای شناسایی خانه‌های خالی تهیه کند.

این در حالی است که «مالیات سالانه بر ملک» به هیچ بانک اطلاعاتی نیاز ندارد و خیلی فوری، مقابله با محتکران مسکن از این طریق، قابل انجام است.

در حال حاضر بازار مسکن با ابررکود خرید مصرفی خانه توسط خانه اولی‌ها و همچنین ابررکود سرمایه‌گذاری ساختمانی توسط فعالان ساختمانی روبه‌رو است. برای به‌هم زدن وضع موجود به نفع رونق تورمی، ابتدا باید تکلیف «ویروس احتکار» در بازار روشن شود وگرنه هر نوع عرضه جدید به محض اینکه وارد این بازار سمی شود، به سرنوشت عرضه‌های قبلی دچار می‌شود یعنی «احتکار بیشتر» و «فروش نرفتن به خاطر نبود قدرت خرید».

راه‌حل اصلی، «پایان وارونگی سیاستی» است. باید «سیاست اصلی» ابتدای کار در بازار عملیاتی شود تا بازار از وارونگی خارج شود. سیاست اصلی، «دریافت مالیات از ملاکان» است. این کار به انجماد عرضه‌های قبلی پایان می‌دهد و سبب می‌شود آپارتمان‌های احتکار شده وارد بازار شود. وقتی این اتفاق رخ دهد، به دلیل افزایش عرضه، روند رشد قیمت مسکن متوقف می‌شود. در گام بعدی، باید «رونق ساخت مسکن با لحاظ قدرت خرید» در دستور کار قرار بگیرد. سیاست مخصوص این گام نیز «شناسایی تقاضای هدف در هر شهر و برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن به همان تعداد با رعایت توان مالی متقاضیان» است. فرمول فعلی دولت برای مسکن‌سازی از این بابت که «ظرفیت ساخت بدون نیازسنجی» صورت گرفته و همچنین «مدل تامین مالی ندارد»، محل اشکال است. بهترین مدل برای رونق عرضه – البته بعد از حل مساله احتکار ملک- پرداخت وام دو‌منظوره است. وام ساخت با قابلیت خرید (انتقال به خریدار). همچنین مسکن‌سازی باید از سوی فعالان بازار و به شکل طبیعی صورت گیرد.